管理料とインボイス｜免税オーナー・共有名義の注意

管理料とインボイスとは、管理会社がオーナーから受け取る管理料（課税の売上）について、インボイス制度（適格請求書等保存方式）でどんな書類を出すか、という話です。管理料は住居の物件でも課税です。オーナーが免税事業者のときや、共有名義で登録している人としていない人がいるときは、送金明細・管理料の請求書・テナントへの請求書をどう書き分けるかを、顧問の税理士と先に決めておきます。

インボイスの話は、管理会社とオーナーの両方の売上が1枚の送金明細に出てくるので、こんがらがりやすい所です。ここでは、税理士と決めておく項目を整理します。個別の扱いは、必ず顧問の税理士とご確認ください。

だれの売上か、を先に分ける

管理料の請求書（管理会社の売上）

管理料は管理会社の課税の売上です。管理会社がインボイスの登録事業者なら、管理料について登録番号・税率ごとの金額と消費税などを書いた書類を出せます。送金明細の中に管理料の行と登録番号を書く形にするか、管理料の請求書を別に出すかを決めておきます。

消費税額の端数は、1つの適格請求書につき税率ごとに1回処理します。月の管理料を1枚にまとめるならその書類で1回、物件ごとに別の適格請求書にするならそれぞれで1回です。

テナントへの家賃の請求書（オーナーの売上）

事業用の家賃は、オーナーの課税の売上です。テナント（事業者）は、仕入税額控除のためにインボイスを求めることがあります。オーナーが登録事業者なら、オーナーの登録番号でインボイスを出します。管理会社が貸主に代わって出す方法には、貸主の登録番号を書く代理交付と、貸主と管理会社の両方が登録事業者であることが前提の媒介者交付特例があります。管理会社が登録していても、登録していない貸主の家賃についてインボイスは出せません。

出典：国税庁「インボイス制度に関するQ&A」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/zeimokubetsu/shohi/keigenzeiritsu/invoice_qa.htm

免税オーナー・共有名義のとき

• オーナーが免税事業者：テナントへのインボイスは出せません。テナントから家賃の見直しを求められることもあるので、オーナーと税理士で、登録するかどうかを話し合っておきます
• 共有名義で、登録している人としていない人がいる：テナントへの書類で、どの部分が適格請求書にあたるかを区分して書く必要があります。持分の割合でどう書くかは、税理士と決めてください
• 管理料の請求：共有の場合、管理料をだれに請求するか（代表者か、持分ごとか）も決めておきます

台帳にそろえておく項目

• オーナーごと：課税事業者かどうか・インボイスの登録番号・登録の日
• 物件ごと：共有者と持分
• 部屋・区画ごと：用途（住居・事業用・駐車場）と税区分
• テナントごと：インボイスを求めているか、だれの名前で出すか

OWNER LINK の台帳では、オーナーの課税事業者かどうか・登録番号、物件の共有と持分、部屋・区画の用途を持てます。送金明細と請求書の自動作成は開発中です。

よくある質問

住居だけを管理していても、管理料にインボイスは関係ありますか？

関係します。住居の家賃は非課税ですが、管理料は管理会社の課税の売上です。オーナーが課税事業者で仕入税額控除を受ける場合などに、管理料のインボイスが求められます。

オーナーが免税事業者でも管理を受けられますか？

受けられます。テナントへのインボイスを出せないことの影響（家賃の見直しを求められるなど）を、オーナーと税理士が話し合えるよう、台帳と明細で区分を分けておきます。

共有名義の物件の請求書はどう書きますか？

登録している共有者と、していない共有者がいる場合は、区分して書く必要があります。書き方は国税庁の資料と税理士の判断に沿ってください。