賃貸住宅管理業法の登録（200戸）と小さな会社の備え

賃貸住宅管理業法とは、オーナーから委託を受けて賃貸住宅を管理する会社のルールを決めた法律（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）です。委託を受けて維持保全（点検・清掃と、その結果をふまえた修繕を一貫して行うこと）をしている賃貸住宅の戸数が200戸以上になると、国土交通大臣の登録が必須です。戸数は、入居者と結ぶ賃貸借契約の数をもとに数えます。家賃などのお金の管理だけを受けている場合は、賃貸住宅管理業に当たりません。

仲介をしながら少しずつ管理を受けてきた会社は、気づいたら戸数が増えていることがあります。ここでは、国土交通省の公表資料（「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方」など）で確かめた要点をまとめます。

登録が必須になるのはどんなとき

• オーナーから委託を受けて、賃貸住宅の維持保全を行っている
• その賃貸住宅の戸数が200戸以上（入居者と結ぶことが想定される賃貸借契約の数をもとに数えるので、空いている部屋も数に入る。自社の持ち物を自分で管理している分は、委託を受けていないので入らない。台帳の入居中の件数だけで判断しない）

国土交通省の考え方では、管理戸数が一時的にでも200戸以上になった場合、その時点で登録を受けていなければ賃貸住宅管理業を営むことはできないため、一時的にでも200戸以上になる見込みがあれば、登録を受けることが適当とされています。また、200戸未満の小さな管理会社にも、登録が勧められています。

入居者からの苦情の対応だけで、維持や修繕（業者への発注も含む）をしていない場合や、お金の管理だけをしている場合は、賃貸住宅管理業に当たりません。どの物件が対象になるかは、物件ごとの委託の中身で確かめてください。

出典：国土交通省「賃貸住宅管理業法に基づく賃貸住宅管理業登録申請について」（令和4年4月1日）https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00034.html／「解釈・運用の考え方」https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001474894.pdf

登録した会社が守ること

登録を受けると、200戸未満でも他の登録業者と同じ規制を受けることになります。そのぶん、オーナーからの信用につながると、国土交通省の考え方に書かれています。

200戸の前から、記録で備える

登録してから記録の形を作り直すと大変です。200戸に届く前から、次の記録を同じ形で残しておくと、登録のときも、オーナーへの定期報告のときも楽になります。

• 物件・部屋・契約の一覧（戸数を数えられる形で）
• オーナーごとの管理受託契約の中身（何を委託されているか）
• 点検・清掃・修繕の記録（いつ・どこを・いくらで）
• 入居者からの苦情と、その対応の記録
• 入退去の記録

家賃などのお金の分け方

国土交通省の考え方では、家賃・敷金・共益費などを管理する口座と、管理会社の会社のお金の口座を別にし、管理受託契約ごとにお金の出入りを分けた帳簿を作るなどして、分けて管理することが求められています。小さな会社でも、家賃を受け取る口座を会社の口座と分けておくと、入金消込と送金明細が分かりやすくなります（オーナー送金明細の作り方）。

OWNER LINK の台帳（物件・部屋・入居者・書類）はいま使えます。オーナーへの報告書と、管理業務の報告（入退去・問い合わせ・修繕の件数）は開発中です。

よくある質問

管理戸数が200戸未満でも登録できますか？

できます。国土交通省の考え方では、200戸未満の小さな管理会社にも登録が勧められています。登録すると、200戸未満でも登録業者と同じ規制を受けます。

家賃の集金だけを受けている物件も戸数に入りますか？

お金の管理だけを受けている業務は、賃貸住宅管理業に当たりません。維持保全（点検・清掃と修繕を一貫して行うこと）をあわせて受けているかで確かめてください。

オーナーへの定期報告はどれくらいの頻度ですか？

管理受託契約を結んだ日から1年を超えない期間ごとと、契約の期間が終わったあとに、遅滞なく報告する必要があります。内容によっては、それより多く報告することが望ましいとされています。